Konsep-konsep biaya dan lingkungan ekonomi

II.1.1 Pendekatan Terintegrasi

Pendekatan terintegrasi digunakan untuk mengembangkan arus kas netto untuk altenatif proyek terpilih. Kita akan mempergunakan istilah proyek menurut pekerjaan yang merupakan subjek analisis. Pendekatan terintegrasi ini termasuk tiga komponen dasar,yaitu:

1.      Struktur Perincian Kerja (WBS = Work Breakdown Structure). WBS merupakan teknik untuk mendefinisikar secara eksplisit, pada tingkat kesuksesan yang rinci, elemen-elemen kerja proyek dan hubungan-hubungan antar mereka (kadang-kadang disebut struktur elemen kerja).

2.      Struktur biaya dan penghasilan (klasifikasi). Penggambaran kategori dan elemen biaya dan penghasilan yang akan diperkirakan dalam mengembangan arus kas.

3.      Teknik-teknik perkiraan (model). Model-model matematik terseleksi dipergunakan untuk memperkirakan biaya dan penghasilan mendatang selama periode analisis.

Ketiga komponen dasar tersebut, bersama dengan langkah-langkah prosedural terintegrasi, memberikan pendekatan terorganisasi untuk mengembangkan arus kas untuk alternatif-alternatif.

Pendekatan integrasikan dimulai dengan deskripsi proyek dalam istilah WBS. Proyek WBS dipergunakan untuk menjelaskan proyek dan tiap karakteristik lainnya yang direfleksikan dalam biaya dan penghasilan akan datang yang diperkirakan untuk alternatif tersebut (arus kas netto). Untuk memperkirakan biaya dan penghasilan akan datang untuk suatu alternatif, perspektif (sudut pandang) dari arus kas haruslah disusun. Selain itu, kita juga harus mendefinisikan garis dasar perkiraan dan periode analisis. Pada umumnya, arus kas dikembangkan dari sudut pandang si pemilik modal.

Arus kas netto untuk suatu alternatif menyatakan apa yang diperkirakan terjadi pada biaya dan penghasilan mendatang dari sudut pandang yang dipergunakan. Kemudian, perubahan yang diperkirakan dalam biaya dan penghasilan tersebut dihubungkan dengan alternatif yang relatif terhadap garis dasar secara konsisten juga dipergunakan untuk seluruh alternatif yang akan diperbandingkan. Garis dasar ini dapat didefinisikan dan diaplikasikan dalam 2 cara, yaitu :

1.      Cara pertama adalah dengan pendekatan penghasilan dan biaya total. Maksudnya adalah alternatif tanpa perubahan dimasukkan secara eksplisit dalam kumpulan alternatif dan biaya-biaya serta penghasilan-penghasilan total. Jika ketika pendekatan garis dasar biaya dan penghasilan total dipergunakan, maka arus kas netto untuk alternatif tanpa perubahan menyatakan biaya-biaya dan penghasilan-penghasilan yang diproyeksikan dari alternatif terpilih lainnya yang diperkirakan.

2.      Cara kedua adalah dengan pendekatan differensial. Pada pendekatan ini, arus kas untuk alternatif tanpa perubahan didefinisikan sebagai nol, baik merupakan salah satu atau tidak dari alternatif-alternatif yang dipilih. Arus kas untuk tiap alternatif terpilih lainnya kemudian menyatakan perubahan-perubahan yang diperkirakan dalam biaya dan perhasilan relatif terhadap keadaan sekarang.

Jika pendekatan garis dasar perkiraan yang digunakan dalam kajian, maka pendekatan itulah yang harus digunakan secara konsisten untuk seluruh alternatif. Kesalah yang sering dilakukan adalah kesalahan mempergunakan kedua definisi garis dasar ketika mengembangkan arus kas individual. Contohnya adalah pendekatan penghasilan dan biaya total yang seharusnya dipergunakan pada biaya perawatan perkiraan untuk alternatif yang tak berubah, tetapi pada alternatif lainnya, biaya-biaya ini seharusnya diperkirakan dengan mempergunakan perbedaan-perbedaan dari operasi-operasi saat ini.

II.1.1.1 Struktur Perincian Kerja (WBS)

Teknik ini merupakan alat dasar dalam manajemen proyek dan alat bantu yang penting dalam studi ekonomi teknik. WBS berlaku sebagai kerangka kerja untuk mendefinisikan seluruh elemen-elemen kerja proyek dan hubungan-huburìgan antar mereka, mengumpulkan dan mengorganisasikan informasi, mengembangkan data biaya dan penghasilan yang relevan dan mengintegrasikan aktivitas-aktivitas manajemen proyek. Jika WBS tidak ada dan proyek merupakan ukuran yang layak, maka langkah pertama dalam mempersiapkan arus kas untuk altematif-alternatif, sebaiknya dengan mengembangkan salah satu.

WBS penting dalam memastikan inklusi dari seluruh elemen-elemen kerja, mengeliminasi duplikasi dan tumpang tindih antara elemen-elemen kerja, menghindari aktivitas-aktivitas tak berhubungan dan melindungi kesalahan-kesalahan lain yang dapat masuk ke dalam kajian. Kamus deskripsi WBS sering kali dipersiapkan untuk proyek-proyek besar untuk memastikan bahwa tiap elemen kerja dalam hierarki didefinisikan secara unik.

Gambar 1 menunjukkan diagram tipikal dari struktur perincian kerja empat tingkat. Struktur dikembangkan dari bagian teratas (tingkat proyek) ke bagian bawah dalam tingkatan detil yang berurutan.

Gambar 1. Diagram WBS

                Proyek dibagi menjadi elemen-elemen kerja utamanya (Tingkat 2). Elemen- elemen utama tersebut kemudian dibagi untuk mengembangkan tingkat 3, dan seterusnya. Contohnya adalah sebuah mobil (tingkat pertama dari WBS) dapat dibagi menjadi komponen-komponen tingkat 2, seperti chasis, unit penggerak, dan sistem kelistrikan. Kemudian komponen tingkat 2 ini dapat dibagi lagi ke elemen-elemen tingkat 3, misalnya unit penggerak dapat dibagi menjadi mesin, transmisi, dan diferensial. Proses ini dilanjutkan hingga rincian diinginkan dari definisi dan deskripsi proyek atau sistem dicapai.

Skema penomoran yang berbeda dapat dipergunakan. Tujuan dari penomoran adalah untuk menunjukkan hubungan antara elemen-elemen kerja dalam hierarki dan untuk memberikan manipulasi dan integrasi data. Gambar 1 merupakan formal alfa numeric. Skema lain yang dapat dipergunakan adalah numeric seluruhnya. Contohnya:

·         Tingkat 1 : 1 – 0

·         Tingkat 2 : 1-1, 1-2, 1-3

·         Tingkat 3 : 1-1-1, 1-1-2, 1-2-1, dan seterusnya

            Karakter lain dari proyek WBS adalah sebagai berikut ini :

1.      Elemen-elemen kerja, fungsional (misalnya, perencanaan), dan fisik (misalnya pondasi) dimasukkan didalamnya.

a.    Elemen-elemen kerja fungsional yang tipikal adalah pendukung bersifat logistic, manajemen proyek, pemasaran, engineering, dan integrasi sistem.

b.   Elemen-elemen kerja fisik adalah bagian-bagian yang membuat struktur, produk, bagian peralatan, sistem persenjataan, atau barang serupa. Mereka memerlukan tenaga kerja, material, dan sumber-sumber lainnya untuk menghasilkan atau membangun.

2.      Persayaran-persayaran kandungan dan sumber untuk elemen kerja adalah jumlah dari aktivitas dan sumber-sumber dari subelemen terkait dibawahnya.

3.      Proyek WBS biasanya termasuk elemen-elemen kerja berulang (misalnya perawatan) dan tidak berulang (misalnya konstruksi awal).

II.1.1.2  Struktur Biaya dan Penghasilan

Komponen dasar ke dua dari pendekatan terintegrasi untuk pengembangan arus kas adalah struktur biaya dan penghasilan. Struktur ini dipergunakan untuk mengindentifikasi dan mengkategorikan biaya dan penghasilan diperlukan untuk dimasukkan dalam analisis.

a.      Pemakaian Konsep Siklus-Umur dan WBS.

Siklus umur dibagi menjadi dua periode waktu umum: fasa akuisisi dan fasa operasi. Konsep dimulai dengan identifikasi awal dari kebutuhan atau keinginan ekonomi (persyaratan) dan diakhiri dengan pembayaran atau penyelesaian. Jadi, dinginkan untuk mencakup seluruh biaya dan penghasilan sekarang dan akan datang.

Konsep siklus-umur dan WBS merupakan bantuan penting dalam pengembangan struktur biaya dan penghasilan untuk suatu proyek. Siklus umur mendefinisikan periode waktu maksimum dan menetapkan batasan elemen biaya dan penghasilan yang diperlukan untuk dipertimbangkan dalam pengembangan arus kas. WBS memusatkan usaha analis pada elemen-elemen kerja fungsional dan fisik spesifik, dan juga pada biaya dan penghasilan yang berhubungan dengannya.

Secara ideal, periode kajian untuk proyek adalah siklus umur dari produk, struktur, sistem dan pelayanan yang terlibat. Hal ini memberikan seluruh biaya dan pendapatan yang relevan, baik sekarang dan akan datang, untuk dipertimbangkan secara penuh dalam pembuatan keputusan. Juga, periode kajian ini memungkinkan pertukaran secara eksplisit antara biaya-biaya awal selama fasa akuisisi dan seluruh biaya dan penghasilan berikuthya selama fasa operasi dalam menganalisa beberapa alternatif.

b.      Perkiraan Diperlukan Untuk Studi Ekonomi Teknik Tipikal

Sumber kesalahan paling serius dalam mengembangkan arus kas adalah pengabaian kategori-kategori penting dari biaya dan penghasilan. Struktur biaya dan penghasilan, dipersiapkan dalam bentuk tabel atau daftar, merupakan cara yang baik dari perlindungan kesalahan serupa. Kedekatan secara teknis dengan proyek merupakan hal penting dalam memastikan ketidaklengkapan struktur, sebagaimana mempergunakan konsep siklus umur dan WBS untuk persiapannya.

Berikut adalah daftar singkat dari beberapa kategori biaya dan penghasilan yang secara tipikal diperlukan dalam kajian ekonomi teknik, bersama dengan suatu diskusi bagaimana perkiraan seharusnya dicapai:

1.      Investasi modal terdiri dari dua kategori pokok:

Ø  Investasi modal tetap, seperti untuk kajian kelayakan, desain dan engineering, pembelian dan perbaikan tanah, bangunan, peralatan, instalasi, pengeluaran-pengeluaran untuk promosi dan hukum, dan biaya-biaya permulaan.

Ø  Modal kerja, seperti untuk inventori, rekening diterima, tunai untuk upah, material, dan rekening lain yang terbayar. Modal kerja adalah dana berputar yang diperlukan untuk mendapatkan proyek yang dimulai dan mempertemukan obligasi berikutnya. Secara normal, dianggap bahwa sebagian atau seluruh modal kerja dapat dikembalikan pada akhir umur proyek.

2.      Biaya tenaga kerja merupakan fungsi dari tingkat ketrampilan, pasokan tenaga kerja dan waktu diperlukan. Standar untuk jumlah normal dari output per jam tenaga kerja telah dikembangkan untuk beberapa kelas kerja. Waktu standar yang dikombinasikan dengan rata-rata upah diharapkan memberikan perkiraan biaya tenaga kerja yang masuk akal untuk pekerjaan-pekerjaan berulang.

3.      Biaya material tergantung pada situasi proyek atau operasi; sebagai contoh suatu output dari operasi A dapat merupakan input untuk operasi B. Biaya material adalah biaya yang dihubungkan dengan substansi-substansi fisik yang akan dikerjakan atau ditransformasikan.

4.      Biaya perawatan adalah biaya rutin yang diperlukan untuk pemeltharaan properti dan perubahan-perubahan kecil yang diperlukan untuk pemakaiannya yang lebih efisien. Biaya perawatan cenderung bertambah seiring umur dari aset.

5.      Pajak properti dan asuransi biasanya dinyatakan sebagai prosentase tahunan dari investasi modal dalam perbandingan ekonomis.

6.      Biaya kwalitas (dan sisa) tergantung dari tipe produk dan hubungannya dengan standar kwalitas, sama halnya terhadap kemampuan dari tenaga kerja, waktu belajar dan kemungkinan kerja ulang.

7.      Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak dapat dikenakan secara tepat dan praktis terhadap produk atau jasa utama, dan sehingga secara normal dibagi rata antara pusat-pusat produk atau biaya terhadap beberapa dasar yang berubah-ubah.

8.      Biaya terbuang adalah biaya tidak kembali yang berhubungan dengan penghentian operasi dan pemberhentian, pembuangan atau penjualan aset untuk menyediakan bunga terbaik dari pemilik.

9.      Penghasilan adalah kas masuk (penerimaan) dari seluruh sumber-sumber potensial. Perbedaan-perbedaan penghasilan antara altematif-alternatif perlu untuk dipertimbangkan secara teliti. Mereka diproyeksikan berdasar pada kondisi pasar mutahir, perubahan-perubahan akan datang yang diharapkan dalam pasar untuk produk dan jasa yang dilibatkan, saham pasar diharapkan perusahaan dan harga yang didasatkan pada kompetisi.

10.  Nílai sisa atau pasar secara tipikal merupakan fungsi dari umur pemakaian aset dan dalam kasus umur yang panjang adalah secara relatif tidak penting untuk hasil studi.

II.1.1.3  Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan

Komponen dasar ke tiga dari pendekatan terintegrasi melibatkan teknik-teknik (model-model) perkiraan. Teknik-teknik tersebut, bersama dengan data biaya dan penghasilan yang rinci dipergunakan untuk mengembangkan perkiraan arus kas dan arus kas netto untuk tiap altematif. Perkiraan biaya dan penghasilan dapat diklasifikasikan menurut rincian, akurasi dan pemakaian yang mereka inginkan sebagai berikut:

1.    Orde dari perkiraan besarnya (tingkat evaluasi perencanaan dan awal dari suatu proyek)

Orde perkiraan besarnya dipergunakan dalam menseleksi altematif-altematif yang layak untuk kajian. Mereka secara tipikal memberikan akurasi dalam batas kurang lebih 30 sampai 50% dan dikembangkan melalui hal-hal semi formal seperti konferensi, angket dan pertanyaan-pertanyaan bersifat umum yang diaplikasikan pada Tingkat 1 atau 2 dari WBS.

2.   Perkiraan setengah rinci atau rencana anggaran (tingkat desain pendahuluan atau konseptual dari suatu proyek)

Perkiraan rencana anggaran (setengah rinci) disusun untuk mendukung pekerjaan desain pendahuluan dan keputusan dibuat selama periode proyek iiii. Aku- rasi perkiraan biasanya terletak dalam batas kurang lebih 15 %. Perkiraan ini berbeda dalam kebenaran laporan biaya dan penghasilan dan jumlah pekerjaan diha- biskan untuk perkiraan. Persamaan perkiraan yang diaplikasikan pada Tingkat 2 dan 3 dari WBS dipergunakan secara normal.

3.   Perkiraan definitif (terinci): dipergunakan dalam tingkat engineering/konstruksi terinci dari suatu proyek

Perkiraan secara rinci dipergunakan sebagai dasar untuk penawaran dan untuk membuat keputusan desain secara rinci. Akurasinya sebesar kurang lebih 5%. Perkiraan ini dibentuk dari spesifikasi, gambar, peninjauan lokasi, penentuan penjual, dan catatan sejarah perusahaan dan biasanya dilakukan pada Tingkat 3 dan tingkat selanjutnya dalam WBS.

Jadi, nampak jelas bahwa perkiraan biaya atau penghasilan dapat bervariasi dari perhitungan balik amplop oleh seorang ahli hingga ramalan yang sangat rinci dan akurat dari waktu mendatang oleh tim proyek. Tingkat rincian dan akurasi dari perkiraan akan tergantung pada:

1.   Waktu dan pekerjaan tersedia dan dinilai oleh kepentingan kajian.

2.   Kesulitan memperkirakan bagian-bagian dalam pertanyaan.

3.   Metode atau teknik yang dipakai.

4.   Kualifikasi dari penilai.

5.   Sensitivitas dari hasil-hasil kajian terhadap perkiraan faktor utama.

Selama perkiraan menjadi lebih rinci, secara tipikal akurasi menjadi lebih baik tetapi biasa perkiraan bertambah secara dramatis.

II.1.2 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan Terpilih

Teknik-teknik perkiraan yang didiskusikan dalam bagian ini dapat dipergunakan untuk perkiraan orde besar dan beberapa perkiraan setengah rinci atau rencana anggaran. Teknik-teknik ini sangat berguna dalam seleksi awal dari alternatif-alternatif yang layak untuk analsis lebih lanjut dalam fasa desain konseptual atau pendahuluan dari suatu proyek. Seringkali, model-model ini dapat dipergunakan dalam fasa desain rinci dari suatu proyek untuk mengurangi jumlah perkiraan teknis berdasarkan pada ongkos material, biaya-biaya standard an informasi rinci lainnya. Teknik-teknik perkiraan terpilih yang akan dibahas adalah teknik indeks, teknik satuan, teknik faktor, dan hubungan-hubungan perkiraan.

II.1.2.1 Indeks

Biaya dan harga bervariasi terhadap waktu dengan sejumlah alasan, termasuk kemajuan teknologi, tersedianya tenaga kerja dan material serta inflasi. Indeks merupakan bilangan tak berdimensi yang menunjukkan berapa biaya yang berubah terhadap waktu dengan basis tahun dasar. Indeks memberikan cara yang tepat untuk mengembangkan perkiraan biaya dan harga sekarang serta akan datang dari data yang tersedia.

                                                                      (1)

di mana

k          = tahun referensi dimana biaya dan harga barang diketahui

n          = tahun dimana biaya atau harga diperkirakan (n>k)

C_n           = biaya atau harga yang diperkirakan dari barang dalam tahun n

C_k           = biaya atau harga barang dalam tahun referensi k

Persamaan tersebut juga dinyatakan sebagai teknik rasio dari biaya dan harga perbaruan. Pada teknik ini, biaya dan harga penjualan potensial suatu barang dapat diambil dari data terdahulu dengan tahun dasar khusus dan diperbarui dengan satu indeks. Konsep ini dapat diaplikasikan pada tingkat lebih rendah WBS untuk memperikirakan biaya peralatan, material, dan tenaga kerja, sama halnya pada tingkat atas WBS untuk memperkirakan biaya proyek total dari fasilitas baru, jembatan, dan sebagainya.

II.1.2.2 Teknik Satuan

Teknik satuan meliputi pemakaian ”faktor per satuan” yang dapat diperkirakan secara efektif, contohnya adalah biaya modal dari pembangkit per kilowatt kapasitas, penghasilan per mil, biaya perawatan per jam, dan lain-lain. Faktor-faktor tersebut jika dikalikan dengan satuan yang tepat akan memberikan perkiraan total dari biaya, penghematan atau penghasilan.

II.1.2.3 Teknik Faktor

Teknik faktor merupakan perluasan dari metode satuan, dalam strategi pembagian dasar, dimana satu penjumlahan produk dari beberapa kuantitas atau komponen dan menambahkannya untuk tiap komponen yang diperkirakan secara langsung adalah,

                                                           (2)

dimana

C         = biaya yang diperkirakan

C_d        = biaya dari komponen terseleksi d yang diperkirakan secara langsung

f_m            = biaya per satuan komponen m

U_m          = jumlah satuan komponen m

Teknik faktor sangat berguna ketika kekompleksan dari situasi perkiraan tidak memerlukan WBS tetapi beberapa bagian berbeda dilibatkan.

II.1.2.4 Hubungan-hubungan Perkiraan

Hubungan-hubungan perkiraan biaya dan harga merupakan model matematis yang menjelaskan biaya suatu barang (misalnya produk, barang, atau aktivitas) sebagai fungsi dari satu atau lebih variabel bebas. Bermacam-macam teknik statistik atau matematis lainnya dipergunakan untuk mengembangkan hubungan-hubungan perkiraan. Model regresi linear sederhana dan regresi linear kelipatan yang merupakan standar metode statistik untuk memperkirakan nilai variabel terikat sebagai fungsi dari satu atau lebih variabel bebas.

a.      Teknik Ukuran-Pangkat

Teknik ukuran pangkat, yang seringkali dinyatakan sebagai model eksponensial, sering dipergunakan untuk menentukan biaya pabrik dan peralatan industri. Metode ini menyatakan bahwa biaya bervariasi terhadap jumlah pangkat dari perubahan kapasitas atau ukuran.

                                                                 (3)

dimana

C_A        = biaya untuk pabrik A

C_B          = biaya untuk pabrik B

S_A           = ukuran pabrik A

S_B         = ukuran pabrik B

X          = faktor kapasitas-biaya untuk menunjukkan ekonomi skala

b.      Pembelajaran dan Perbaikan

Suatu kurva pembelajaran merupakan model matematis yang menjelaskan fenomena dari efisiensi pekerja yang bertambah dan kinerja organisasi yang diperbaiki dengan produksi repetitif dari barang atau jasa. Kurva pembelajaran kadang disebut sebagai kurva pengalaman atau fungsi proses manufaktur. Sebagai contoh, efek kurva pembelajaran dapat dipergunakan dalam memperkirakan jam-jam professional yang dihabiskan oleh staf engineering untuk menyelesaikan desain rinci berurutan dalam famili produk, sebagaimana perkiraan jam-jam tenaga kerja diperlukan untuk merakit mobil.

Konsep dasar dari kurva pembelajaran adalah beberapa sumber-sumber input (misalnya biaya energi, jam-jam tenaga kerja, biaya material, jam-jam engineering) berkurang pada tiap output dasar satuan sebagai jumlah satuan yang dihasilkan. Kebanyakan kurva pembelajaran didasarkan pada asumsi bahwa pengurangan persentase yang terjadi akan membuat jumlah satuan-satuan yang dihasilkan menjadi dua kali lipatnya. Sebagai contoh, jika 100 jam tenaga kerja diperlukan untuk menghasilkan satuan output pertama dan diasumsikan kurva pembelajaran 90% maka 100 (0,9) = 90 jam kerja akan diperlukan menghasilkan unit kedua. Hal serupa, 100 (0,9)² = 81 jam kerja akan diperlukan untuk menghasilkan unit keempat, dan seterusnya. Sehingga, kurva pengetahuan 90% akan menghasilkan pengurangan 10% dalam jam-jam tenaga kerja tiap kali kuantitas produksi dilipatduakan.

Asumsi dari pengurangan persentase dengan jumlah konstan dari sumber input yang dipergunakan (per satuan output) tiap waktu jumlah satuan output dilipatduakan dapat dipergunakan untuk mengembangkan model matematik sebagai fungsi pembelajaran (perbaikan). Jika,

u      = jumlah satuan output

Z_u      = jumlah satuan sumber input yang diperlukan untuk menghasilkan jumlah satuan output u

k      = jumlah satuan sumber input yang diperlukan untuk menghasilkan satuan output pertama

s       = parameter koefisien arah kurva pembelajaran yang dinyatakan sebagai pecahan desimal (untuk kurva pembelajaran, s = 0,9)

Maka  

dimana a = 0, 1, 2, 3, …

dimana

Dapat disimpulkan bahwa :

atau                                                         (4)

II.1.3  Biaya-Biaya Produk Total Perkiraan dan Harga Penjualan

Pabrikan selalu dihadapkan dengan masalah pembuatan produk yang dapat dijual pada harga yang kompetitif sehingga mereka dapat membuat keuntungan yang layak. Harga dari produk mereka didasarkan pada biaya keseluruhan untuk membuat barang ditambah keuntungan.

Biaya produk dapat diklasifikasikan secara langsung atau tidak langsung. Biaya langsung secara mudah ditentukan ditetapkan untuk produk yang khusus, sedangkan biaya tidak langsung tidaklah secara mudah dialokasikan untuk produk tertentu.

Biaya-biaya manufaktur mempunyai hubungan langsung terhadap volume produksi di mana mereka dapat tetap, variabel, atau variabel langkah. Secara umum, biaya administratif adalah tetap dengan tanpa memperhatikan volume, biaya material bervariasi secara langsung dengan volume, dan biaya peralatan merupakn fungsi langkah dari tingkat produksi.

Biaya primer daalm kategori pengeluaran manufaktur termasuk engineering dan desain, pengembangan biaya, perkakas, tenaga kerja pabrik, material, supervisi, kontrol kualitas, keandalan dan testing, pengemasan, biaya tambahan pabrik, umum dan administratif, distribusi dan pemasaran, keuangan, pajak, dan asuransi.

Suatu perkiraan yang rinci diperlukan. Sehingga, kita memerlukan gambar, spesifikasi, skedul produksi, catatan historis dari biaya tenaga kerja perusahaan, tagihan untuk material dan rencana proses. Rencana proses menjelaskan seluruh operasi yang harus dilakukan untuk produk dan jam-jam tenaga kerja ikut dilibatkan.

            Biaya engineering dan desain terdiri dari desain, analisis dan gambar, bersama dengan biaya-biaya lainnya seperti reproduksi. Biaya engineering dapat dialokasikan terhadap produk dengan dasar berapa banyak jam kerja engineering yang dilibatkan. Tipe-tipe biaya major lainnya yang harus diperkirakan adalah sebagai berikut:

Ø  Biaya-biaya perkakas, yang terdiri dari perawatan dan perbaikan ditambah biaya dari tiap peralatan baru.

Ø  Biaya tenaga kerja manufaktur, yang ditentukan dari data standar, catatan historis, atau departemen akunting.

Ø  Biaya-biaya material, yang didapat dari catatan historis, ketetapan penjual dan tagihan material.

Ø  Kelebihan bahan buangan harus dimasukkan.

Ø  Supervisi, yang merupakan biaya tetap berdasarkan gaji dari karyawan supervisor.

Ø  Biaya tambahan pabrik, yang termasuk utilitas, perawatan, dan perbaikan. Terdapat bermacam-macam metode yang dipergunakan untuk mengalokasikan biaya tambahan, seperti pembagian terhadap dollar tenaga kerja langsung, atau jam-jam tenaga kerja langsung, atau jam-jam mesin.

Ø  Biaya administratif, yang seringkali dimasukkan dalam biaya tambahan pabrik (atau pokok).

II.1.3.1 Contoh Perkiraan Biaya Manufaktur

            Secara tipikal, biaya-biaya tenaga kerja langsung diperkirakan melalui teknik satuan. Rencana proses manufaktur dipergunakan untuk memperkirakan jumlah total dari jam-jam tenaga kerja langsung yang diperlukan per satuan output. Besaran ini kemudian dikalikan dengan rata-rata tenaga kerja komposit untuk mendapatkan biaya tenaga kerja langsung total.

Biaya-biaya tenaga kerja tidak langsung seringkali dialokasikan terhadap produk-produk individual dengan mempergunakan perkiraan faktor. Perkiraan-perkiraan didapat dengan pernyataan biaya sebagai persentase dari biaya lainnya.

Contoh pemasukan perkiraan biaya manufaktur ke dalam spreadsheet dicantumkan padaGambar 2 (di lampiran). Pada bagian akhir spreadsheet akan diperoleh perkiraan harga produk berdasarkan biaya manufaktur per satuan ditambah dengan keuntungan.

II.1.3.2 Pembiayaan Desain dan Sasaran

Secara tipikal, firma-firma Amerika menentukan perkiraan awal dari harga jual produk baru menggunakan pendekatan dari bawah ke atas yang telah dijelaskan dalam bagian sebelum ini. Yaitu, harga jual perkiraan didapat dengan mengakumulasi biaya-biaya tetap dan variabel dan kemudian menambahkan batas keuntungan yang adalah persentase dari biaya total. Proses ini seringkali diistilahkan sebagai desain untuk harga. Harga jual yang diperkirakan kemudian dipergunakan departemen pemasaran untuk menentukan apakah produk baru dapat dijual atau tidak.

            Sebaliknya, firma-firma Jepang menerapkan konsep pembiayaan sasaran yang merupakan pendekatan dari atas ke bawah. Fokus dari pembiayaan sasaran adalah “berapa sebaiknya biaya produk” selain dari “berapa biaya produk”. Sebagaimana ditunjukkan dalam Gambar 3 (di lampiran), pembiayaan sasaran dimulai dengan penyelidikan pasar untuk menentukan harga jual terbaik dari produk pesaing. Biaya sasaran didapat dengan deduksi hasil diinginkan pada penjualan (ROS = return on sales) dari harga jual kompetitor yang terbaik. ROS secara tipikal dinyatakan sebagai persentase harga.

Biaya sasaran = harga kompetitor (1 – ROS)                              (5)

Biaya sasaran ini didapat terutama untuk perencanaan produk dan dipergunakan sebagai tujuan untuk desain engineering, perolehan dan produk.

Proses desain engineering pendahuluan diawali secara bersama dengan penentuan biaya sasaran dan mempergunakan perkakas konvensional seperti struktur perincian kerja dan perkiraan biaya untuk mempersiapkan proyeksi biaya manufaktur total dari bawah ke atas. Biaya manufaktur total menyatakan suatu penaksiran awal dari berapa biaya firma untuk desain dan pembuatan produk yang dipertimbangkan. Biaya manufaktur total kemudian dibandingkan terhadap biaya sasaran dari atas ke bawah. Jika biaya manufaktur total melebihi biaya sasaran, maka desain harus balik kembali ke engineering untuk membandingkan nilai dan fungsi desain dan berusaha mengurangi biaya desain. Proses iteratif ini merupakan kunci yang menunjukkan prosedur desain untuk biaya. Jika biaya manufaktur total dapat dibuat lebih sedikit dibandingkan biaya sasaran, proses desain berlanjut sampai desain terinci, berpuncak dalam desain akhir untuk diproduksi. Jika biaya manufaktur total tidak dapat dikurangi ke biaya sasaran, firma akan mempertimbangkan secara serius untuk mengabaikan produk.

II.1.4 Pengembangan Arus Kas (Kajian Kasus)

            Kasus yang akan dikaji dalam hal ini adalah kasus untuk mengelola suatu proyek termasuk konstruksi dari bangunan komersial dengan dua lantai yang masing-masing 15.000 ft² kotor. Lantai dasar direncanakan untuk pertokoan eceran kecil dan lantai 2 untuk perkantoran. Skedul terencana dan asumsi yang berhubungan dengan konstruksi , tingkat hunian, dan pembuangan bangunan adalah sebagai berikut:

Tahun	Skedul/Asumsi
1 (1996)	Real estat yang dibeli, jasa desain dan engineering terlengkapi 75%, kontruksi terlengkapi 25%.
2	Desain dan engineering dan konstruksi terlengkapi 100%. Empat bulan dari penghunian penuh.
3-17	Tingkat hunia rata-rata: 90% lantai I dan 95% lantai II.
17	Bangunan dijual pada akhir tahun ini.

II.1.4.1 Investasi Modal

            Investasi modal terdiri dari 2 komponen utama: (1) biaya konstruksi dari bangunan kantor dan fasilitas yang berhubungan, dan (2) biaya-biaya proyek lainnya yang diadakan sampai penghunian awal dilengkapi. Biaya-biaya konstruksi untuk proyek kajian kasus ditunjukkan dengan struktur pendekatan terintegrasi untuk menghasilkan arus kas sebagai alternatif. Kemudian dalam Tabel 2 (di lampiran), data biaya konstruksi yang dikombinasikan dengan elemen-elemen biaya diperkirakan lainnya memberikan investasi total untuk proyek. Biaya ini kemudian dibagi menurut skedul dan asumsi proyek.

            Pada Tabel 1 (di lampiran), biaya-biaya tambahan umum dan administratif (G dan A) dari kontraktor konstruksi ditambah keuntungan ditunjukkan pada elemen biaya “Biaya Tambahan dan Keuntungan G dan A”. Elemen biaya ini diperkirakan pada 24% biaya-biaya total tenaga kerja dan material. Biaya konstruksi proyek diperkirakan secara total, termasuk trotoar, parkir, biaya tambahan kontraktor dan keuntungan adalah $1,175,710. Dengan dasar 30.000 ft² dari ruang bangunan, biaya rata-rata per ft² adalah $39.19.

            Pada Tabel 2 (di lampiran) diperlihatkan pengembangan investasi modal total dengan mempergunakan teknik faktor untuk proyek. Elemen-elemen biaya termasuk lainnya diperkirakan dan ditambahkan kepada biaya konstruksi. Kemudian, total dari tiap elemen biaya didistribusikan antara tahun 1996-1997 berdasarkan pada skedul proyek. Informasi berikut mempergunakan data dalam tabel 2:

1.      Pada konstruksi dan operasi dari bangunan kantor lainnya, perusahaan merata-ratakan investasi modal kerja awal dari 3% biaya material konstruksi awal (tabel 1).

Modal kerja = 0.03 ($596,190) = $17,885

2.      Biaya real estat ($262,000) pada titik ini adalah biaya aktual. Yaitu perusahaan yang diperoleh dari properti segera memperbaiki arus kas proyek yang diperkirakan.

3.      Biaya manajemen proyek ditunjukkan dalam tabel didasarkan pada perkiraan rinci dari waktu personil, ruangan kantor, perjalanan, dll selama 20 bulan dari permulaan proyek (1 januari 1996) hingga tingkat hunian penuh dan operasi rutin yang direncanakan dicapai (31 agustus 1997). Biaya manajemen proyek perkiraan total adalah $81,600, dengan 60% didistribusikan ke tahun ke satu (12 bulan) dan 40% ke tahun ke-2 (8 bulan).

4.      Biaya jasa A-E (engineering dan desain) didasarkan pada kontrak rata-rata 8% dari biaya konstruksi total:

Jasa A-E = 0.08 ($1,175,710) = $94,060

5.      Cabang manajemen real estat dari perusahaan menangani penyewaan ruangan yang tersedia. Biaya penjualan yang diperkirakan untuk mendapatkan tingkat hunian penuh adalah 10% dari 12 bulan pertama pemasukan sewa. Pemasukan sewa bangunan tahunan diperkirakan $446,130.

Biaya penjualan = 0.10 ($446,130) = $44,615

Jadi, perkiraan yang diperbaiki dari investasi modal total untuk proyek adalah $1,675,870. Dari total ini, $734,215 diperkirakan terjadi pada tahun 1996 dan $941,655 pada tahun 1997. Berdasarkan pada 30000 ft²  kasar ruangan bangunan, biaya rata-rata per ft² didasarkan pada modal proyek total adalah $55.86.

II.1.4.2 Biaya Operasi dan Perawatan Tahunan

Perkiraaan semi rinci dari biaya-biaya operasi dan perawatan (O dan M) untuk suatu gedung perkantoran secara normal didasarkan pada rata-rata satuan (dollar per ft² kotor) dengan biaya tambahan umum dan administratif ditambahkan secara terpisah. Rata-rata satuan biasanya termasuk biaya (tambahan) tidak langsung yang dihubungkan dengan tenaga kerja dan material. Karena perusahaan mempunyai pengalaman penting dalam mengoperasikan bagunan perkantoran dalam lokasi geografi yang terlibat, data historik merupakan dasar dari perkiraan biaya yang diperbaiki.

            Biaya O dan M tahunan yang diperkirakan, kecuali untuk biaya tambahan G dan A, sebagai berikut:

Area	Ft2	Biaya Satuan Tahunan (S/Ft2)	Total
Bangunan Kantor	30.000	$2.450	$73.500
Trotoar/ Parkir	20.000	0,228	4.560
			$78.060

            Biaya-biaya tambahan G dan A perusahaan yang dihubungkan dengan pengoperasian bangunan didasarkan pada biaya-biaya operasi dan perawatan tahunan. Rata-rata G dan A yang diaplikasikan dengan dasar ini oleh perusahaan adalah 19%:

Biaya-biaya tambahan G dan A tahunan = 0,19 ($78.060) =$14.830 (dibulatkan)

dan

Biaya O dan M tahunan total = $78.060 + $14.830 = $92.890

Biaya operasi dan perawatan untuk empat bulan awal dari penghuni dalam tahun 1997 akan menjadi ⅓ ($92.890) = $30.063.

II.1.4.3 Penghasilan Tahunan dan Ongkos Sewa

Dari penyelesaian kasus pada bagian II.1.4, penghasilan proyek tahunan yang diperkirakan berdasarkan tingkat hunian gedung 100% adalah $446.070. Penghasilan tahunan total dihasilkan dari $253.170 dari penyewaan lantai pertama, $186.900 dari penyewaan lantai ke dua, dan $6.060 dari penyewaan 20 tempat parkir dan lokasi papan iklan. Jadi, penghasilan diperkirakan untuk empat bulan operasi awal adalah $446.130 (0,33) = $147.223.

            Untuk proyek pada tahun-tahun ke 3 sampai 17 (2008 – 2012), penghasilan proyek tahunan diperkirakan yang didasarkan pada nilai hunian lantai pertama rata-rata 90% dan nilai lantai ke dua 95% adalah

R = 0,90 ($253.170) + 0,95 ($186.900) + $6.060 = $411.468

            Cabang manajemen real estat perusahaan mengenakan ongkos 8% berdasarkan penghasilan tahunan untuk penanganan keseluruhan pengaturan sewa tahunan untuk proyek. Dengan demikian, ongkos penyewaan tahunan adalah

Ongkos tahunan = 0,08 ($411.468) = $32.917

II.1.4.4 Penghasilan Penjualan Aset dan Biaya Pembuangan

Rencana proyek adalah bahwa bangunan perkantoran akan dijual oleh perusahaan pada akhir 17 tahun proyek (tahun 2012). Penghasilan diperkirakan dari penjualan aset adalah 80% dari biaya konstruksi semula dari bangunan dan fasilitas-fasilitas terkait, ditambah biaya semula dari tanah dan modal kerja. Biaya yang diperkirakan dari penjualan properti adalah 7% dari harga penjualan total. Jadi, penghasilan diperkirakan dan biaya pembuangan yang dihubungkan dengan penjualan asset adalah

Penghasilan penjualan asset = 0,80 ( $1.175.710) + $262.000 + $17.885 = $1.220.453

dan

Biaya penjualan (pembuangan) = 0,07 ($1.220.453) = $85.432

II.1.4.5 Himpunan Arus Kas Netto Proyek yang Diperbaharui

Arus kas netto sebelum pajak dari proyek yang didasarkan pada analisis semi rinci yang diperbaharui ditunjukkan dalam Tabel 3 (di lampiran). Pada kolom 1 – 6, arus kas biaya dan penghasilan tahunan yang diperkirakan sebelumnya dalam bagian II.1.4.1 – II.1.4.5 dibandingkan ke dalam arus kas netto proyek. Akan tetapi, manajemer perusahaan percaya bahwa pengaturan biaya secara bijaksana dalam mengoperasikan bangunan bangunan perkantoran dan negosiasi ulang terhadap dasar tahunan akan menghasilkan BTCF proyek, mulai tahun 1999, bertambah lebih lanjut dengan nilai 4,5% per tahun. Jadi, BTCF netto (kolom 6), diperbaiki untuk pertumbuhan prnghasilan tambahan ini (kolom 7), ditunjukkan dalam kolom 8.

            Dengan mempergunakan MARR sebelum pajak 20%, kita dapatkan bahwa PW dari perkiraan semi rinci yang diperbaiki dari BTCF proyek dalam kolom 8 adalah $35.566. sehingga, proyek memenuhi kriteria ekonomi perusahaan.

II.2 Ketidakpastian dan Analisis Sensitivitas

II.2.1 Definisi Ketidakpastian

Risiko dan ketidakpastian dalam aktivitas pembuatan keputusan disebabkan oleh kurangnya pengetahuan yang tepat mengenai kondisi bisnis masa depan, perkembangan teknologi, sinergi antara proyek-proyek yang didanai dan seterusnya. Risiko adalah sesuatu yang harus ditanggung dari suatu tindakan ataupun keputusan, sedangkan ketidakpastian adalah sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan dengan menggunakan asumsi ataupun berdasarkan pengalaman.

Keputusan di bawah risiko adalah keputusan yang diambil ketika analisis membuat model masalah keputusan dalam kerangka kemungkinan hasil, atau scenario, masa depan yang diasumsikan, yang probabilitas kejadiannya dapat diestimasi. Sebaliknya, keputusan du bawah ketidakpastian adalah masalah keputusan yang ditandai oleh beberapa hasil masa depan yang tidak diketahui, yang probabilitas kejadiannya tidak dapat diestimasi.

II.2.2 Sumber-Sumber Ketidakpastian

Ada 4 sumber utama ketidakpastian yang hampir selalu timbul dalam analisis ekonomi teknik yaitu :

1.    Kemungkinan ketidakakuratan estimasi yang digunakan dalam analisis

            Jika informasi yang tepat mengenai pendapatan dan biaya tersedia maka ketepatan hasilnya akan sangat baik namun jika informasi tersebut tidak tersedia maka nilainya harus diestimasi sehingga ketepatan hasil nantinya sangat bergantung pada estimasi-estimasi yang dibuat. Estimasi yang baik haruslah berdasarkan pada sejumlah besar pengalaman masa lalu atau ditentukan oleh penelitian pasar yang cukup. Jika estimasi tersebut hanya berdasarkan dugaan saja serta harapan maka estimasi tersebut memiliki unsur ketidakpastian yang cukup besar.

            Unsur yang biasanya cukup mudah untuk diestimasi adalah penghematan biaya operasi dan juga modal. Karena penghematan biaya operasi yang sedang berjalan memiliki ketidakpastian yang tidak begitu besar, menentukannyapun relatif mudah karena begitu banyak pengalaman dan sejarah masa lalu yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi. Begitu pula halnya dengan estimasi modal, ketidakpastian dalam estimasi modal seringkali digambarkan sebagai kontingensi di atas biaya actual pabrik dan peralatan.

2.    Jenis bisnis berkaitan dengan kesehatan perekonomian masa datang

            Beberapa bidang bisnis dikenai kurang stabil dibandingkan bisnis lainnya. Misalnya perusahaan pertambangan lebih berisiko dibandingkan dengan took eceran besar produk makanan. Namun kita tidak dapat mengatakan investasi pada setiap took makanan selalu memiliki unsur ketidakpastian yang lebih kecil dibanding investasi pada perusahaan pertambangan. Kapanpun sejumlah modal diinvestasikan dalam sebuah jenis usaha maka harus mempertimbangkan sejarah bisnis tersebut seperti halnya ekspektasi kondisi perekonomian yang akan datang (seperti suku bunga) dalam memperkirakan risiko yang akan muncul.

3.    Jenis fisik bangunan dan peralatan yang terlibat

            Beberapa jenis bangunan dan peralatan memiliki masa hidup dan nilai pasar yang terbatas, sebagian kecil lagi bahkan tidak memiliki nilai jual kembali. Sebuah mesin bubut yang bagus hampir digunakan pada setiap toko pemroses produk, namun ada jenis mesin bubut yang kegunaannya khusus yang dibuat sesuai permintaan  terhadap tugas khusus. Jadi jenis fisik property memiliki hubungan langsung dengan ketepatan estimasi pola pendapatan dan biaya. Kemana uang akan diinvestasikan dalam bangunan dan peralatan, faktor ini harus dipertimbangkan dengan sangat hati-hati.

4.    Lamanya periode analisis yang diasumsikan

Periode analisis yang panjang biasanya akan menurunkan probabilitas terjadinya semua faktor yang diestimasi. Dengan demikian periode analisis yang panjang selalu menaikan ketidakpastian investasi modal dengan menganggap semua hal lainya sama.

II.2.3 Metode NonProbabilistik

1.     Analisis titik impas

            Digunakan ketika pilihan berbagai alternatif sangat bergantung pada satu faktor tunggal, misalnya utilisasi kapasitas yang bersifat tidak pasti. Titik impas faktor tersebut ditentukan sedemikian rupa sehingga dari sisi ekonomi dua alternatif dianggap sama sama diinginkan . dengan demikian dimungkinkan untuk melakukan pilihan diantara alternatif-alternatif dengan melakukan estimasi nilai faktor ketidakpastian.

2.      Analisis sensitivitas

            Merupakan metode analisis dasar dan seringkali digunakan ketika satu atau lebih faktor tergantung pada ketidakpastian. Pertanyaan-pertanyaan yang berusaha dijawab oleh analisis ini adalah :

·         Bagaimana perilaku dari pengukuran manfaat (misalnya PW) terhadap x% perubahan faktor tertentu.

·         Berapa jumlah perubahan sebuah faktor yang akan mengakibatkan pembalikan preferensi sebuah alternatif.

·         Bagaimana perubahan dalam pengukuran manfaat terhadap kombinasi perubahan dua atau lebih faktor.

3.      Estimasi optimis-pesimis

            Digunakan untuk menetapkan jarak nilai ukuran manfaat ekonomi. Metode ini mengarahkan perhatian kepada hasil yang paling baik dan yang paling buruk dari dilakukannya sebuah alternatif dan memerlukan penilaian manajerial untuk membuat keputusan jadi atau tidaknya alternatif tersebut.

4.      MARR yang telah disesuaikan dengan risiko

            Kadang-kadang digunakan untuk menghadapi ketiakpastian estimasi. Dalam metode ini digunakan MARR yang lebih tinggi untuk alternatif-alternatif yang diklasifikasikan sebagai sangat tidak pasti dan MARR yang lebih rendah untuk proyek-proyek yang memiliki ketidakpastian lebih kecil.

5.      Penurunan masa manfaat

Dengan metode ini estimasi masa manfaat proyek diturunkan sebesar persentase yang tetap, misalnya sebesar 50% dan masing-masing alternatif dievaluasi berdasarkan penerimaannya hanya selama masa manfaat yang telah dikurangi ini.

II.2.4 Analisis Sensitivitas

Sensitivitas, secara umum berarti besaran relatif perubahan dalam pengukuran manfaat (seperti PW) yang disebabkan oleh satu atau lebih perubahan dalam estimasi nilai faktor yang dianalisis. Kadang-kadang sensitivitas didefinisikan secara lebih spesifik sebagai besaran relatif perubahan dalam satu atau lebih faktor yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara berbagai alternatif.

            Dalam analisis ekonomi teknik, analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik dasar untuk memberikan informasi mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa estimasi faktor. Pengunaannya secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang masuk akal dan berguna dalam proses pengambilan keputusan.

sumber : http://stokmakalah.blogspot.co.id/2011/05/perkiraan-arus-kas-dan-analisis.html